Panorama General de “compraventa de un bien inmueble”: Lo que toda persona debe saber

Por  Norma Angélica Velázquez Márquez 

SUMARIO: I. Introducción II. Requisitos legales para comprar en México; III Celebración de la promesa de compraventa; IV. Opciones de contrato para celebrar el negocio; V. Conclusiones.

  1. INTRODUCCIÓN

La cultura jurídica en nuestro país deja mucho que desear, lo cual, en mi opinión permite y fomenta la corrupción por parte de algunas autoridades y que las personas en general ni siquiera se den cuenta, en ocasiones, que se ven lesionados sus derechos y a veces éstos, por el mismo motivo, no cumplan ciertas obligaciones que nuestro marco legal les determina.

imagesEn lo particular, pese a que hoy soy estudiante universitaria de nuestro sistema normativo, en el pasado resultaba ignorante ante él, ahora bien, considerando que el grueso de nuestro país no concluye una educación superior, por los motivos varios que conocemos, me resulta claro que gran parte de esa población desconoce, en su mayoría, trámites, procedimientos y otra serie de pasos a seguir en determinadas situaciones legales.

Aunado a lo anterior y teniendo en cuenta que es labor del abogado  precisamente ser perito en las leyes para poder asesorar a los sujetos  que a éste acuden, en ocasiones la misma incredulidad o desconocimiento permiten y dejan en un estado de indefensión a los grupos poblacionales más vulnerables.

Es por ello que este trabajo es meramente informativo, es una especie de radiografía a un proceso bastante complejo del derecho civil cuto único fin es mostrar un panorama para aquellas personas que estén en miras de hacerse de un patrimonio propio en territorio nacional.

Baste enunciar que en este escrito excluí la figura del extranjero que adquiere en México, ya que como señale con antelación, intento dar una guía rápida a aquellos nacionales que con esfuerzo lograr hacerse de la cantidad monetaria suficiente para comprar un bien inmueble, para evitar hechos delictivos que los despojen de los mismos.

  1. REQUISITOS LEGALES PARA COMPRAR EN MÉXICO

mano_entregando_a_otra_llaves_con_casa_blanca_de_fondo.jpgParte fundamental y en mi opinión, lo medular del asunto es verificar que el inmueble este totalmente libre de situaciones en las que se pueda ver afectado, para evitarlo, yo aseveraría que si el inmueble que quieres adquirir mantiene  alguno de los problemas mencionados a continuación lo mejor es considerar una opción distinta, en virtud de asegurar certidumbre y sobre todo tranquilidad jurídica.

  1. ESTUDIO DE TITULACIÓN Y CONDICIONES DEL BIEN INMUEBLE

En virtud de que muchas regiones en México no están todavía desarrolladas o están en proceso de ser desarrolladas, es apropiado llevar a cabo un estudio de titulación del inmueble, antes de la celebración final de la transacción inmobiliaria. Con esto se asegura que ninguna información del Registro Público de la Propiedad y del Comercio relativa a la propiedad, sea pasada por alto.

No sólo se deben revisar los registros del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, sino también el estado de la propiedad con respecto a servicios como luz, agua, drenaje, según lo indicado por otras autoridades administrativas. También es de particular importancia que se lleve a cabo una inspección física del sitio. Existen inmuebles que tienen límites a la propiedad, por ejemplo, el uso de suelo en zonas ambientalmente protegidas.

  1. REQUERIMIENTOS PARA EL CIERRE Y CELEBRACIÓN LEGAL DE UNA TRANSACCION INMOBILIARIA NORMAL

La celebración legal de una transacción inmobiliaria en México, requiere de algunos documentos, los cuales deberán de ser revisados por un Notario Público y especificar en la escritura final a quien le será transferida la propiedad. Entre ellos encontramos:

  1. Certificado de Libertad de Gravámenes.

Sirve para evaluar que la propiedad no tiene ningún gravamen, litigio o demanda pendiente sobre él y así puede ser transferido con un título limpio. Este se puede obtener vía internet y básicamente debe contener la siguiente información: el número de años de la historia documentada de la propiedad, el área de superficie de acuerdo con los registros, las medidas y colindancia de la propiedad, el nombre del propietario, clasificación de la propiedad, una descripción legal de la propiedad, el nombre y firma del registrador y el sello oficial del Registro Público de la Propiedad y del Comercio.

  1. Certificado de no Adeudo Fiscal.

Permite verificar si el predial ha sido pagado antes de la transferencia de la propiedad. La intención es evidenciar que no hay adeudos pendientes con las autoridades municipales relacionadas por los impuestos de la propiedad.  Éste contiene mínimo la siguiente información: clave catastral del inmueble, el impuesto del valor del avalúo, el nombre del propietario y firma del departamento correspondiente de la Oficina de Tesorería Municipal.

  1. Avalúo de la Propiedad y Deslinde Catastral.

Se debe llevar a cabo un deslinde en la propiedad y realizar un avalúo oficial. El avalúo deberá ser hecho estimando el valor comercial de la propiedad, considerando sus alrededores, una inspección de mercado y regulación de la zona. Deberá incluirse una descripción detallada de las medidas y colindancias, valor comercial, subdivisiones si cualquier uso de tierra se aprueba, descripción comercial de las construcciones existentes en el inmueble, usos y cualquier otra información relevante relativa a la propiedad. El avalúo deberá ser preparado y certificado por una institución bancaria mexicana o por un Corredor Público.

  1. Otros:

En casos específicos el notario requerirá documentos adicionales para formalizar la transferencia. Por ejemplo, algunas propiedades pueden tener restricciones como requerimientos administrativos

  1. NOTARIO PÚBLICO Y REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO

Las transacciones inmobiliarias en México requieren la participación de un Notario Público.

La función del Notario Público es actuar dando fe pública al acto. Su deber es asegurar que la transacción inmobiliaria se formalice y cumpla con todos los requerimientos legales. El Notario Público en México es un abogado autorizado a quien se le requiere pasar un examen para actuar como tal. Sus deberes incluyen, entre otros, la correcta identificación del inmueble, nombre del comprador y del vendedor, sus capacidades legales para llevar a cabo la celebración de documentos legales y la retención de los impuestos que serán pagados por dicha transacción.

Una vez celebrada la transacción de compra venta, la escritura de propiedad deberá de ser registrada ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del domicilio en el cual el inmueble, motivo de esta transacción, se localice. Una vez inscrita en dicho Registro, la transferencia tiene fuerza obligatoria frente a terceros

  • CELEBRACIÓN DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA

Marchan-Lima-matrimonio-igualitario-homosexuales_918818290_11399122_667x375.jpgUna vez elegido un bien acorde a necesidades, gustos e intereses, es fundamental que las partes interesadas acuerden una oferta y aceptación de la compra de propiedad comúnmente preparan una carta de intención conteniendo información relevante relativa a la propiedad y de las condiciones del pago del precio.

Una carta de intención llena los requisitos para ser considerada como un contrato válido, con la condición de que hay mutuo consentimiento tanto del vendedor de transferir la propiedad específica y del comprador para adquirirla. Sin embargo, se recomienda celebrar un Contrato de Promesa si las partes no están listas para transferir la propiedad inmediatamente.

Un Contrato de Promesa, es un contrato preliminar, a través del cual las partes especifican claramente los términos y condiciones de la venta y alcance de sus obligaciones con mayor detalle, mientras al mismo tiempo provee a las partes suficiente tiempo para obtener los documentos requeridos para formalizar la transacción.

El Código Civil Mexicano señala que la promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido.

Para que la promesa de contratar sea válida deberá:

  1. Ser por escrito;
  2. Las partes deberán tener capacidad legal para contratar;
  3. El contrato deberá incluir las principales características del futuro contrato y
  4. El contrato futuro deberá ser celebrado dentro de un período específico.

Eso brinda seguridad jurídica a ambas partes ya que si el promitente rehúsa firmar los documentos necesarios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez, salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte.

  1. OPCIONES DE CONTRATO PARA CELEBRAR EL NEGOCIO.
  • CONTRATO GENERAL DE COMPRA-VENTA

Forma más común y fácil de adquirir el título de un inmueble en México que ocurre cuando una de las partes contratantes se obliga a sí mismo a transferir la propiedad del inmueble y la otra acuerda en pagar un precio cierto y en dinero en consideración de los derechos de propiedad. El contrato se perfecciona y se cumple en cuanto la propiedad y su precio de acuerdan, no importando si la propiedad no ha sido materialmente entregada al costo pagado. Todos los contratos deben contener requerimientos específicos para ser válidos y existentes.

Hay dos tipos de elementos en el contrato:

  1. Elementos Esenciales:
    1. Consentimiento: Otorgado por el contrato del vendedor para transferir el inmueble al comprador, y por su parte, el consentimiento del comprador de pagar un cierto precio
    2. Objeto: Es el propósito de transferir el título del inmueble, por una parte, y el pago de un precio cierto como consideración por la transferencia.
    3. Solemnidad: Ciertos actos requieren el cumplimiento de ciertas formalidades para surtir efectos jurídicos, por ejemplo, el matrimonio debe efectuarse ante un juez del Registro civil.
  2. Elementos de Validez:
    1. Capacidad legal: Refiere a los derechos legales de las partes de participar en el contrato.
    2. De forma: Formalidades con las cuales una transferencia debe de cumplir. Las transacciones inmobiliarias deberán de ser por escrito, y con objeto de que sean cumplidas ante terceras partes, deben de ser registradas ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
    3. Ausencia de vicios en el consentimiento: son vicios aquellas circunstancias particulares que dañan al consentimiento y lo suprimen.
      1. Error: conocimiento equívoco, inexacto de la realidad. Debe recaer sobre el motivo determinante de la voluntad de cualquiera de las partes.
      2. Dolo: cualquier sugestión o artificio que se emplee para inducir al error y así obtener la voluntad del contratante. Se traduce en la mentira.
      3. Mala fe: mantener en el error a la parte. Se traduce en el ocultamiento del error.
      4. Lesión: desproporción que se deben las partes en las contraprestaciones, aprovechándose de la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria.
      5. Violencia: empleo de fuerza física o amenazas que impliquen el peligro de perder la vida, la honra, la libertad, la salud o una parte considerable de los bienes del contratante

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Básicamente, las obligaciones fundamentales del vendedor en un contrato de compra-venta, son: entregar la propiedad vendida al comprador; garantizar la calidad de la propiedad, y garantizar el título (con saneamiento en caso de evicción).

Por otra parte, la obligación principal del comprador es cumplir con el pago del precio, en los términos, lugar y forma acordada en el contrato.

  • CONTRATOS DE COMPRA VENTA A PLAZOS CON RESERVA DE DOMINIO

En este tipo de contratos, el vendedor conserva el título de la propiedad hasta que se haya pagado el total del precio de la venta, pero el comprador puede hacer uso y gozar del inmueble hasta que haya realizado el pago total. Usualmente, esta clase de acuerdos incluyen pagos a plazos. Existen algunas ventajas en usar este tipo de contratos: primero, el contrato puede ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, para ser legal y obligatorio ante terceras partes. Segundo, el vendedor no puede vender la propiedad mientras el comprador esté en cumplimiento con el contrato de venta, lo que significa que esté al corriente en sus obligaciones de pago con el vendedor. Por último, las obligaciones de las partes están sujetas a lo que de acuerdo a las leyes mexicanas, comúnmente se le conoce como Condición Suspensiva, lo que condiciona al contrato al pago total del precio al vendedor.

  1. CONCLUSIÓN

Reiterando que este trabajo tiene como finalidad dar un panorama general de una adquisición  de bien inmueble y que de ninguna forma remplaza la labor de un experto, es que termino estas líneas señalando que el patrimonio familiar o individual de cada persona es en ocasiones el fruto del trabajo de toda una vida y que muchas veces ofertas en carteles públicos que anuncian precios muy bajos, por ejemplo en terrenos o predios de los alrededores a la Ciudad, ponen a personas que desconocen totalmente nuestro sistema normativo en manos de sujetos que trafican con la necesidad de los otros, haciéndolos caer en el error y vulnerando su condición física, emocional y lógicamente jurídica.

Espero no sonar a comercial televisivo, sin embargo, considero relevante resaltar que no la población no debe dejarse engañar por ofertas sumamente atractivas y más bien se tomen el tiempo para verificar condiciones, como las aquí señaladas, elementales en un acto jurídico de tal magnitud,  en virtud de conseguir tranquilidad y evitar posibles problemas futuros.

 

 

 

 

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